2018年 10月 19日 星期五  
大多伦多豪宅区—奥克维尔的Eastlake (20180213)

波光粼粼的安大略湖面上,点缀着几只正在出航的私人游艇,或垂钓,或狂欢,或享受大自然赋予的恩典;夕阳西下,染红了一片湖面,归家心切的人们,或驱车、或Take Go-Train,穿梭在一片绿荫下,最后回到了自己低调又不失豪华的美丽家园。这就是居住在多伦多西边的小镇Oakville其中一个赫赫有名的豪宅区——Eastlake社区居民的真实写照。Oakville(奥克维尔)因为其便利交通,优良教育,以及坐拥迷人的自然环境和宜人的居住条件,吸引着无数人的眼光。下面瑞门为大家详细介绍这个位于奥克维尔东南部的低调豪宅区——Eastlake社区。

历史概况

Eastlake东面紧邻密西沙加镶接于Winston Churchill,西起 Morrison Creek(Chartwell 路和 Morrison 路之间),南到安大略湖畔,北边到 Cornwall Road。早在17世纪中期就有一些不同部落的土著居民在这里集居,自18世纪后期,主要由来自英国的移民在安大略湖滨地区定居并经商,到19世纪初期,由于受到处在西部Old Oakville的船舶制造业、木材运输业和小麦加工业等工业的影响,后期的欧洲族裔移民更倾向于定居在位于东部的环境优美的Eastlake。随着Eastlake社区有序规划并极力完善社区环境和自然湖泊公园,再加上其优越的地理位置,Eastlake已经成为深受隐形富豪喜爱的豪宅区之一。

便利交通

Eastlake社区纵横各有三条主干道,其中东西走向的道路有:Cornwall Road, Devon Road和Lakeshore Road East,社区三条南北纵贯线分别时Ford Drive,Maple Grove Drive和Morrison Road,其中Ford Drive直接与QEW,403高速公路连接,驱车30分钟到达皮尔逊国际机场、34分钟到达多伦多市中心;另外,社区的西北角Trafalgar Rd和QEW交叉口附近便是Go Train车站,从社区任何地方出发,驱车10分钟以内便可到达Oakville Go车站,从这里坐Go Train前往多伦多市中心便捷程度不言而喻。Eastlake社区的交通网络全方位覆盖,使得从此区出发去哪里都很方便。

 

社区生活

社区内设有购物中心 Maple Grove Village,内有西人超市 Sobeys,啤酒店,药店,牙医等等,能满足居民日常生活需要。另外医院,Home Depot,No Frills,大型有机店 Whole food 也在 5-8 分钟车程内。更值得一提的是世界最大冰球场之一的Canlan Ice Sports就在Cornwall Road和Ford Dr的交口上,里面设有4个冰球场,是多个冰球队的训练基地。另外Maple Grove Arena 活动中心也能提供丰富的冰上活动,有室内溜冰场和冰球场。除了冰场外,该社区内还设有棒球场、足球场、网球场、儿童乐园等,如果您是室外活动爱好者,这个社区也能完全满足您的要求。该区沿安大略湖共有4个湖边公园。其中最出名的是Gairloch Gardens,位于Eastlake社区的西南角(Morrison/Lakeshore),占地11.4英亩,包括一个艺术展览馆,该公园同时也是著名的结婚照最佳场所。Eastlake社区自然环境十分优美,参天古木,溪流,绿地,树林围绕整个社区,使人仿佛置身于世外桃源之中,是人与自然的完美结合。

优秀教育资源

Eastlake社区是大多伦多地区教学最好的社区之一,这里有大多伦多西部地区数一数二的公立小学和高中。

1. E J James Middle School (英法双语学校)(2017菲莎排名65/3064)

E J James是覆盖全Eastlake社区的英法双语学校,提供2年级到8年级的课程。在2017年菲莎研究所排行中,其在全省3064所小学里排名第65,属于全省前2%的顶尖小学。该校课程英语法语各占50%,其中采用英语授课的课程有:英语语言文学、数学、戏剧、音乐、艺术;采用法语授课的课程有:法语语言文学、社会/历史/地理学、自然科学、健康与卫生和舞蹈。该校非常注重学生的文理成绩的综合提高,形成一个良好的学习氛围。

2. New Central Public School (2017菲莎排名265/3064)

New Central提供JK-6年级的英语教育课程,该校在2017年菲莎研究所排行中,在全省3064所小学中排行第265,属于前9%的优秀小学。学校提供YMCA日托和校巴接送服务,方便了更多的学生家长。

3. Oakville Trafalgar High School (2016菲莎排名4/740)

该校是始建于1908年享负盛名的百年老校,提供9-12年级的教育课程。在2016年菲莎排名中,该校在740所高中里排行第4,过去5年的平均成绩也在安省623所高中里排行第8,是安省成绩最好的高中之一,也是大多伦多西部排行第一的顶尖高中。该校除了大纲的必修和选修课程外,还提供Specialist High Skill Major(SHSM特长班)和AP课程。学校在各个领域中都获得了数一数二的成绩,多项运动项目在很多比赛中获奖,其中英式橄榄球成绩最佳,另外,2003年开始组建的Red Devil机器人团队,自2009年到2011年都参与了First Robotics世界锦标赛。除此之外,学校活跃着几十家体育,艺术,科学,社会等各种俱乐部,为不同兴趣的学生提供了丰富多彩的课外活动和锻炼机会。

注:SHSM特长班:特长班就是在某些方面有特长的教育课程,根据内容不同由不同的学校提供特长班招生。目前常见的几类特长班有艺术类、电脑多媒体艺术类、商科、体育类等。Trafalgar高中设立了商科和健康保健方面的特长班。

AP课程:AP (Advanced Placement) 是一类高中生可以参加的大学程度的课程考试。如果考试成绩好,进大学后可以免修相关课程。

关于更多SHSM特长班AP课程信息请浏览瑞门的其他文章。

4. St. Mildreds-Lightbourn School (私立女校)

St. Mildreds-Lightbourn成立于1891年,是拥有超过127年历史的优秀女校,也是Oakville唯一的一所私立女校。该校提供学前班到12年级的教育课程。该校因材施教,仅高中就开设了6个不同的教育大纲供不同的学生选择。SMLS的教育宗旨是培养勇于挑战和改变世界的勇敢女性。该校有着丰富的教学经验,被认为是女性教育界的领头人,专注于女孩们的独特需求,通过精心设计的学术课程和课外活动,培养女孩们未来成功生活所需的学习技巧,领导才能,生活技能以及健康身体。该校的五大核心价值是尊重,正直,创新,守信以及勇敢。该校的毕业生不但在大学本科生活学习中取得成功,而且80%以上的学生继续攻读硕士及博士学位。

人口数据统计

根据多伦多地产局的社区人口数据,Eastlake居民的家庭年平均收入高达26万,主要由英裔,苏格兰及爱尔兰后裔为主,母语为英语的居民占总数95%以上,教育程度在大学以上的居民占65%,人口密度较低,是一个真正的高素质、高收入、治安好的富豪社区。

物业及市场分析

在Eastlake 96%的居民都是自己拥有房产,租客居民只占4%。物业类型大部分为独立屋,该区房产以30年以上的平房为主,密度低,占地面积大,其中遍布翻建的豪宅,设计各有特色,每一栋都如一个精美的艺术品。小区以Maple Grove Drive 为界,可分为西部的 Morrison区和东部的Ford区。奥克维尔真正的豪宅区是Morrison区,越靠近湖边地段越值钱。

房价未来预测

为了分析Eastlake小区独立屋房价的未来趋势,瑞门和你一起先看看奥克维尔独立屋的数据如下图:

平均成交价:奥克维尔独立屋的平均价于173月升到全年最高位的162万,而后慢慢回落,到6月时跌到全年最低位的131.5万,再开始渐渐升高,10月份达到平均成交价为148万,到181月的136万,比2017年一月份的平均价131万上升大约3.8%

成交量:于173月升到全年最高点的301套,之后逐渐呈下滑趋势,到181月减少到79套,下跌了74%

库存量:库存量从2月份最少的128套,到6月份猛增到548套,上升了约4.3倍;而后库存量逐渐减少,到181月减少到367套,达到最低。

MOI:即库存量和成交量的比,反应了市场上的供需关系。从数据可以看出,172月的MOI数值为0.6,典型的卖方市场,此时房市火热;7MOI数值上升到最高点的4.8,库存增加而成交量下降,进入买方市场,房市冷淡。到181月数值为4.6,虽库存量下降,但成交量减少,依然属于买家市场,多数买家持观望态度。

DOM:即房子在市场上的天数,天数越少,表示房子出售得越快,对房产市场越有利。172345月份DOM维持在21天之内,房子成交得速度相对较快,房产市场火热;到181月,出售房子平均需要30天左右的时间消化,与去年同期增加了13天,反映了房产市场相对较缓。

SP/LP:即成交价和叫价之比。从数据可以看出到174月为止,均是体现成交价高过叫价的情况,其中3月份数值是107.8%,成交比叫价高7.8%,同时伴随着很多抢offer、一房难求的情况;5月份开始数值回落,市场主动权落到买家手里,到20181月份数值为96%,成交价比叫价低4%,说明现在买家有很大的议价空间。

根据多伦多地产局数据,瑞门绘制了Eastlake小区独立屋的平均售价和平均售出天数变化曲线。从图中解读,蓝色曲线代表独立屋的平均售价:从20171月到20181月,小区独立屋平均成交价从去年的2月份走到最高点244万,到去年6月份跌到最低点进入严寒期,再渐渐地回暖;因为寒冬和假期的原因,12月份进入房子销售的淡季,平均价格跌到谷底;20181月反弹升温,平均成交价为237万,基本回升到了去年春天的价格水平。红色曲线代表独立屋的平均售出天数:从20171月到20181月,小区独立屋平均售出天数从去年的2月份一路低走,直到4月份到达11天的平均最快水平,然后一路上扬,徘徊波动在20~30天左右。

需要特别说明的是:在计算Eastlake小区独立屋的平均售价和平均售出天数的时候,使用的数据是多伦多地产局的公开数据,取样多少或者取样范围内存在特别大或者小的样本都会影响最后的结果和判断,所以为了更精确的细节探讨请联系瑞门,用瑞门的手机号加微信:4168768999

以下曲线是经过Excel 中的“moving average”功能修正的曲线,方便读者看一个宏观的大趋势。

 

结论:从Eastlake小区独立屋的平均售价和平均售出天数变化修正的曲线来看,在201711月份到12月份的时候,房价是下行而出售天数是上行的趋势,非常不乐观。但是,到了2018年的1月份,房价曲线下行和出售天数曲线上行的趋势明显停止,透露着一个可能变化的信号:如果没有其他重大政治(比如党派故意打压房价)和经济因素的影响,Eastlake小区独立屋的平均售价有可能在二月份开始上升。结果如何,我们拭目以待。如果这个结果发生,就应验了那句投资的黄金法则:优质社区学区的房产是抗风险抗跌性最好的投资,在大市下跌的时侯,最后下跌;在大市上涨的时候,领跑上涨。因为Eastlake小区是奥克维尔最好的小区,也是多伦多11个最贵的豪宅区之一。

 

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文章纯属瑞门个人观念,请勿作为投资的惟一参考。每个人的情况和选择千差万别,欢迎置业和投资者联系瑞门讨论细节。(用瑞门的手机号加微信:4168768999)需要收到多伦多11个豪宅区的数据分析详细资料,请关注瑞门的微信公众平台—理想家园多伦多,或者扫扫以下二维码。(原创文章,转载请注明出处)

 

                             

 

 
上传: Raymond
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