2018年 10月 19日 星期五  
瑞门专卖公寓“八大黄金法则”!保证公寓卖得又快又高价!(20180712)

2017年5月以来,尽管整个大多伦多地区的房地产业进入打压期,而公寓市场却是一枝独秀,供不应求;瑞门这几个月以来代理的公寓单元出售,平均只需2周便能以好价格卖掉,可见公寓市场的火爆程度。瑞门想以过往的经验,和大家交流如何才能卖得更快,售价更高!

一、  如何选择专业的经纪

1. 约见经纪,选择比较

为确保找到最合适的经纪,售房者应多约见几位经纪,并从他们那里获得CMA 报告(中文翻译:比较市场分析法),CMA报告包含对最近销售的同类房产的分析。经纪会据此对你的房屋售价提出建议。

如果CMA报告给出的价格低于售房者预期,这时就要重新考虑自己定价的出发点了。比如,你是否对自己的房子倾注了过多个人感情?流行和个人喜好是不同的,不能期望你做过的所有翻新和升级在出售时都能有回报。

2. 勿以佣金高低定经纪

所有的地产经纪在帮助业主出售房产后都收取佣金,但建议业主不要因为某个地产经纪收取的佣金高一些就排斥该人选,因为佣金实际上是要与买家的经纪分的。佣金高并不一定是糟糕的事,甚至可能会在房子卖掉时给你带来更多的钱。高的佣金也会激励其他地产经纪给你的房子带来更多的买家。

 

二、如何精确计算公寓单位的价值

CMA报告只是公寓估价的一个简单的开始,除了对最近待售和已售的同类房产分析,还要对公寓单位的装修升级、各部分的维修和保用期等内部条件进行对比,并制定过去和未来该区的房产价格走势,了解要出售房产将来的升值潜力,从而获得一个综合性的估计。如果同一栋楼或者该区域条件相近的公寓最近没有成交记录,这样公寓单元估价就会显得相对较难,这时候就更突出一个专业型地产经纪的重要性。

三、公寓叫价策略

当公寓单元的价值计算基本确定后,售房者知道自己的房产卖多少钱“亏本”,卖多少钱“保本”,以及卖多少钱“赚了”。但是怎么制定标价?到底把房子标价等于、低于还是高于市场价格?售卖公寓的叫价策略,才是显示地产经纪专业度和经验的难点。训练有素,经验丰富的高水平经纪会给卖家提供最好的分析指引和决策参考。错误的标价决定有时会错过房子出手的黄金时机,造成无法挽回的损失。

有一种情况比较普遍,比如有些卖房经纪,如果专业度不高,或者处于讨好或者拉单的需要,违心或者故意的迎合卖家的期望,将出售单元标价过高,负面结果就是:价格要求过高,挂牌时间可能会很久。有时候,买家会对市面上挂了很久的房子非常小心;或者挂牌价太高的房子会让买家觉得这个叫价高的单位反而衬托临近的其他单位价位合理,更“值”得买,无形中帮助了其他单元成功出售。这个高价单元可能会在市面上挂牌很久,拖到最后业主不得已出手的时候,反而不得已降价出售,卖的低于市场价格。公寓单元出售时的计价和开价,是谈判成功的第一步,具体细节和专业讨论,因为篇幅有限,欢迎和瑞门单独讨论(电话或者加微信:4168768999)。

 

四、家居美化、点石成金

再好的商品也要进行包装美化,当您准备出售房屋时,一定要先将您的房屋好好的包装和美化。

1. 修补与升级

当单元天花板和墙上遗留污痕,当地上的地毯极脏并起皱,当地板有明显的破损和毁坏,或者公寓单元内的空调过滤网积满灰尘,您都很有必要尽早修复。如果门窗太旧,看是否要补充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墙壁有剥落,也需要用填塞料或水泥重新修补,是涂墙的话也可考虑重新漆刷,使整个房屋看去有种全新感觉。一般厨房和洗手间是较重要的区域,经纪能根据房屋的档次和价格,做出升级装修与否的建议。在这里,专业有经验的经纪,给出的建议就很重要。他们会明白那些升级装修的价值是值得的,在未来的销售价格中会拿回来。那些升级装修是不值得或者没有必要的,既不会为出售加分,也无法在未来的销售价格中会拿回来。

2. 清洁

通常参观者进入房屋,一眼看下去,房间内整齐、清洁、明亮,会大大提高潜在买家的印象分。所以,瑞门在售房前,都会为客户提供免费专业的清洁服务,特别是洗手间、厨房里一些容易忽视的卫生死角,确保房子每个角落都干净整洁。墙壁颜色不要太个性化,比较适宜用中性或浅的颜色。任何零乱的物体都要暂时移开。而地毯要清洁干净,地板要擦洗的光滑明亮。如果房间有油腻味或特殊的异味,要追查根源并清除掉,实在不能清除,就要考虑将房间重新粉刷,或点燃香蜡,用蜡烛的香味去清除异味。

3. Staging

出售房子前的staging服务,是非常重要的一个环节。家居美化师会通过专业的布置、点缀,整体提升您房屋的品味与感觉。不要以为Staging就是在墙上挂画和摆家具,您卖的是房子,不是画和家具。研究显示,没有做过专业Staging的房子,在市场上的挂牌时间,比做过Staging的房子,卖出时间平均长2到3倍左右,价格低1-2%左右。换句话说,做过Staging的房子,非常受客户欢迎,极大增加了卖出机会与卖出价格。全部房屋布置完成以后,必须由专业摄影师给您的靓屋拍一组广告照片。制作精良的照片与Virtual Tour,在市场推广时,可以起到非常积极的作用,甚至让您都不相信这是自己的房子。

五、市场推广

地产经纪一般都会把代理的房子挂上多伦多地产局的多重交易系统(Multiple Listing Service),买家经纪在系统上看到合适的房子后会进行约房,再带客户去实地看房子(Showing)。很多不尽职的卖房经纪在房子上市后就不闻不问了,其实这种做法会让客户错失很多潜在的买家。瑞门置业多方位的宣传,OpenHouse、微信朋友圈、Facebook、Newsletter、知名地产杂志刊登广告等形式,最大限度地增加物业的曝光度。

 

六、谈判筹备

1. 谈判过程中控制好情绪

专业的经纪会帮助卖家把心态摆正,将对房子任何个人感情因素抛开,谈判中任何的感情因素会干扰明智的决定,处于劣势。

2. 了解买家的购房动机和背景

越了解买家客户,越占得先机。将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子,知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如,买主想急于搬入吗?想找好的学区吗?掌握这些信息会让谈判立于不败之地。应尽快知道买主的贷款能力和首付款项,如果出价太低,可询问他们的经纪人是否买主真正买得起房子,以免浪费时间和精力。

3. 谨慎认真地对待每一个Offer

一般情况,最初的出价可能会低于卖家愿意的卖价,不要灰心,客观地评价一下它的出价、订金、交房日期、贷款条件、和特别条款,这表明讨价还价的谈判过程才刚刚开始。对任何一个OFFER,你可回复新的价格,标明最后原价或拒绝,总的原则是让买主意识到只有那些有诚意的OFFER才被重视。对于整个谈判的过程,是十分看经纪的个人能力的,有没有专业的谈判能力,和负责的敬业精神,最后可能会大大影响到成交结果和成交价格。

七、卖屋费用

1.律师费 Legal Fee

$600-$2000不等, 取决于律师,房子大小种类,和房子的贷款情况。

2. 地产公司的佣金

Real Estate Commission 地产公司的佣金+HST(税)

例子:如果你的房子以50万卖掉,总的佣金是4.5%,那么总的佣金就是:

a. $500,000(Sold Price) X 4.5%(CommissionRate)=$22,500(NetCommission)

b. $22,500(Net Commission) X 13%(HST)=$2,925(TotalHST)

c. 总的佣金:$22,500+$2,925= $25,425 

3.解除贷款 Discharge of Mortgage

a.解除贷款有可能有或者没有罚款(Penalty)

b.请和您的贷款机构咨询

c.如果您的房屋贷款近期到期,而到期之后,您准备马上卖房子,这时候,可能选择一个开放的贷款(Open Mortgage)会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点,但是会在罚款上省钱。

例子:您的房屋贷款要在六月一日到期,而这个时候,您打算卖房子,假如您的房子在六月底卖掉,8月底交屋(Closing),如果选择开放贷款,那么,您就只在6,7,8三个月付高一点的利率,当解除贷款的时候,就不会有罚款。具体的情况,还要和您的贷款结构咨询。

 4.搬家费Moving Cost

搬家费用变化很大。取决于搬家的方式,是自己租车,自己打包,还是专业搬家公司。目前大多伦多地区的搬家公司通常是两个小时起步,每个小时最低$50起,还根据您搬家的时间(月底月初最忙),地理位置(比如:有的搬家公司,超过一定的距离,额外收油钱),楼层,是否有钢琴等,额外收费。

 5.Status Certificate

在卖公寓时,通常需要卖家提供这份报告,费用大约是$100。

八、其他卖房注意事项

1. 卖家也要主动参与

虽然地产经纪会在整个售房过程中处理最棘手的活儿,但涉及卖房时,卖家同样有责任帮助经纪,以更合适的价格最快卖出房产。“卖家在展示房屋时应尽可能灵活,在展示期间不应在场。买家应该能自由表达他们的个人观点而不必担心冒犯房主。

2. 灵活应对市场形势

当经纪为你拿来买家的offer后,卖家要愿意协商。比如,假如你的房子在验房时发现一些新问题,而当时又没有其他买家在排队等着买你房子的话,卖家应当很open的来调整自己的价格。

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上传: Raymond
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