2018年 12月 15日 星期六  
多伦多湖滨Condo公寓投资实用干货文!(20180718)

房地产投资涉及面很宽泛,鉴于投资者经济实力的不同,所选择投资的产品也不尽相同。对于一些机构和公司来说,选择投资周期较长、有稳定现金流回报的商业物业一般是比较好的选择。对于经济实力很强并有土地开发能力的机构和投资者来说,选择买地皮或旧房进行开发是一种高风险但却高回报的投资策略。对于广大中小投资者来说,购买现成住宅物业追求房产升值是大部分这类投资者的考虑重点。

如果房地产投资者的资金有限,不想对物业进行过多的打理,又追求稳定现金流并希望以后有一定程度房价增值,投资Condo公寓或投资Condo公寓楼花是眼下比较常见的投资方式。

 

投资Condo现房或楼花的主要优点有:

1、相对于其他房地产投资产品,投资Condo现房和Condo楼花对启动资金的门槛要求比较低;

2、多伦多近几年出租单元严重缺乏,租金快速上涨, Condo的租售比也相对提高,现金流较好;

3、Condo现房和管理起来相对方便,基本不需要对物业进行太多的维护和打理,Condo楼花在交房前也不需要花费投资者太多精力,对于很多拥有大量物业的投资者来说,管理成本更低;

4、Condo的房价增值的速度远高于通货膨胀,尤其是在安省推出海外买家税后,低层住宅物业的房价都有不同幅度的下调,而反观Condo房价依然保持增长态势。

5、市中心的Condo新房增长数量远远不能满足市中心的人口增长速度,房源供不应求。

综上,投资Condo的门槛更低,并便于管理,且有稳定现金流和强劲资产增值潜力。

 

除了很好的现金流,大多伦多地区Condo目前的价格增幅非常不错,但是追溯到2011年到2016年之间,Condo和Freehold的价格走势表现完全不同,2011年到2017年4月前 低层物业价格年增长率都在两位数的历史高位,而次期间Condo现房的价格却是基本保持稳定,每年只有极小的价格增长率,一些地区的Condo甚至出现小幅下降。

然而这种情况在2017年却意外反转:受到2017年4月20日新政和加息的影响, 大多伦多地区低层住宅房价开始下滑,市场骤冷;相比之下Condo市场却极其火热。仍保持两位数强劲的增长态势。

正因为这样的反转,更多的房产投资者将目光投向Condo公寓市场,大家也开始关注对Condo公寓区域的选择。大部分投资者还是更加喜欢多伦多Downtown核心地区,比如Yonge & Bloor,比如Yonge & King,比如Bay Street Corridor(多大附近沿着Bay St),或者近几年越来越热的Entertainment District(King Street和John St交口附近)和South Core(Downtown湖边中部),但是随着多伦多了Downtown 核心位置Condo价格的提高,这些社区的入门门槛越来越高,对于多伦多Condo公寓投资者,寻找价格较低但未来具有升值潜力的社区,就显得尤为重要。

 

说到未来多伦多Downtown Condo的发展方向,就不得不说说Downtown东部湖边的发展。2017-2018年在这个区域连续发售的几个新盘:Time and Space Condo、Canary Commons、以及绿地开发的Lakeside Residences,加上新闻里炒得热火朝天的谷歌智慧城,都让不少投资者对这个区域产生了浓厚的兴趣。

但是由于是新区,不少打算投资Condo的朋友并不了解这几个社区,也经常有朋友来询问这些社区的情况,以及这些社区未来的发展前景。今天瑞门也来跟大家简单聊聊多伦多湖滨公寓计划 - Toronto Waterfront Revitalization。

 

多伦多湖滨计划

其实这个计划早在2001年就由三级政府通过,一个跨越25-30年或者更长时间的长远规划,可算是影响多伦多Downtown未来发展的 “百年大计” 了。

多伦多Downtown东部的湖滨一直以来为工业区,再加上Gardiner高速公路,让多伦多的湖边看起来很破旧。为了改变多伦多的这个短板,多伦多湖滨复兴计划,从1999年11月开始筹备,2001年正式由多伦多、安省、联邦三级政府,成立Waterfront Toronto,政府第一期拨款50亿加元,初步预计在25年内由政府和私人企业总投资300亿加元改造多伦多Downtown中部和东部湖滨区域。

今年多伦多政府又发布信息,三级政府在2017到2026年预算中,再追加15亿加元的投资到湖滨复兴计划,着手发展Port Lands(多伦多Downtown湖滨最东南的港口区域)的规划和基础设施建设,而在湖滨复兴计划开始实施30年(2031年)之后,继续支持私人企业(例如开发商)对这些区域的投资和开发。也就是说,在未来10年到20年左右,整个多伦多东部湖滨区域,将会建起来一座新城区!

湖滨复兴计划,虽然重点是改造Downtown东部湖滨区域,但是首先还是先把精力放在了多伦多Downtown中部的湖滨。湖滨复兴计划,主要把中部和东部湖滨分成了五个区域:Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本着由西向东,由北向南的顺序逐步开发。

 

Central Waterfront

这个区域主要是在Queens Quay以南,西至Bathurst,东到Lower Jarvis之间的狭长地带。是多伦多主要的旅游景点,也是多伦多的面子工程。 

经过过去十几年的开发,这个区域的各项工程已经完成的差不多了。政府这边最主要的工程就是改造Queens Quay这条街,从街道下面的各种管线,到街上面的公交系统、绿化园艺都进行了全面的升级。地产开发方面,紧挨着Central Waterfront北面的South Core社区,近几年建了大量的Condo,比较着名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos,Harbour Plaza等。

Spadina以西的Concord Cityplace也开发完成, Concord在这片区域最后一个项目Canada House也开始建设。从2000年的Gardiner高速附近一马平川,到如今附近Condo公寓大楼和金融办公楼林立,目前这个区域剩下可供开发盖Condo的土地越来越少了, Central Waterfront未来的可建设的Condo越来越少,并且地价已经很贵,这个区域未来的投资的机会慢慢变少。

East Bayfront

East Bayfront是湖滨复兴计划第一块被开发的新区,位于Gardiner高速的南侧,西至Lower Jarvis,东至Parliament St。最先进驻这个区域的是Corus Entertainment的总部和George Brown的分校,还有糖厂对面的Sugar Beach公园。由于是一个新区,区内非常重视可持续发展,社区达到Stage 1 LEED ND Gold认证标准。绿化度和步行度非常高,紧挨着湖边有一公里左右的木栈道让居民可以在湖畔散步。

区内规划了6000个居住单元和8000个就业岗位,包括1200个政府补助的出租单元。说到政府补助的出租单元,现在新开发的区政府对开发商都有这方面的要求,所以未来投资新区是很难避免的。

Cityplace当年在规划的时候,政府也要求开发商建造足够的出租单元,但是Concord的做法是单独建了一栋廉租楼在那里,这在很长一段时间都影响着周围的房价,直到2016年末那边的房价才开始启动增长。

East Bayfront区内的开发商都是顶尖开发商,比较着名的楼盘有几年前发售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年绿地的Lakeside Residences。这些盘的特点是包括了大量的无遮挡湖景单元,这在Condo密布的多伦多湖滨来说是越来越罕见的。区内的交通目前主要靠改造后的Queens Quay上面的有轨电车,但是随着湖滨复兴计划的发展,这个区域的就业和商业配套完善,步行和自行车将是区内最主要的交通工具。这就是为什么Google选择了紧挨着East Bayfront东边的土地来进行谷歌智慧城的建设,他们希望建立一个利用高科技支持的,自给自足可持续发展的新型城市。

 

West Don Lands

West Don Lands进入公众视野,主要是通过2015年的Pan Am Games(泛美运动会)。这块当年的工业用地,在80年代多伦多政府曾经试图重新规划开发,但最终由于资金问题而流产。直到2001年多伦多湖滨复兴计划,才重新开始规划开发这里,但是进度缓慢。直到2009年多伦多获得2015年泛美运动会的举办权,大量人力物力投入了这个社区,用了仅仅6年的时间,就建立起一个漂亮的运动员村社区。

在运动会结束后,开发商们继续开发这块地段,比如今年推出的Canary Commons项目。这个区域比较着名的景点,就是新建的Underpass公园和Corktown Common公园。对于喜欢户外散步和骑车的人士来说,这里将是Downtown最适合他们的区域。而区内的全新YMCA,更是让爱好运动的年轻人有了选择这个区域的理由。这个区域的年轻程度很高,今年夏天走在这个区域的路上,即使很晚都有不少年轻人在YMCA运动或打篮球,街上也有很多步行遛狗散步的人群。

Lower Don Lands和Port Lands

这两个区域一起说,主要是因为它们都尚未被开发,目前没有任何的住宅项目。这两个区域,预计将在未来几十年内慢慢逐步开发,这里将是多伦多的未来。为什么这么说?首先这两个区域目前是完全未被开发的工业用地,它们的规划将融合所有最新的科研成果,建立一个未来之城。其实谷歌智慧城这个项目,就位于Lower Don Lands的西北角,而这块试验田一旦成功,将被扩展到整个Lower Don Lands和Port Lands。

其次,多伦多、安省、联邦三级政府对这块区域是十分重视而且充满了决心的。就在2017年,三级政府追加了15亿加元的拨款,主要用于对Don River河口和Port Lands的防洪设施进行改造,为下一步开发这两个区域做准备。而这片区域一共880英亩的土地,超过了另外3个已经开发区域土地面积的总和。目前对Lower Don Lands的开发,多伦多市政府已经有了初步方桉,以Don River河口为中线,两边建立绿地公园,再往外是生活区域。一旦这个区域建成,多伦多东部湖滨将以全新的活力展现在世人面前。

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上传: Raymond
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